银行家

这部片子我的五分我给到片中主角的妻子，在剧情的开头伯纳德一直在接受各种歧视，而她的妻子也被质疑到“你怎么可以去工作”“为什么他不去找工作”“你的丈夫是百万富翁吗” 但她总是自信且坚定的告诉别人“伯纳德是一个天才，他一定会成功的！

” 在这部片子里我们一直看到很多不公，种族歧视，人种歧视，还有更深沉性别歧视。

在银行家的世界里，主角在白人制定规则和掌握话语权的世界里戴着眼镜实现自己的美国梦，当最后在听证会他摘下眼镜拿出制服的时候让我想起了第二次他和乔谈话 乔说你很聪明 有想法 最重要的是你有怒气 他回答说 我没有 乔说 你有。

而当他最后站在听证会去揭露黑人面对的不公时，他是愤怒的！

这部片子有两次我感觉到热泪盈眶，一次是在她妻子陪着他走到银行大厦的时候，一次就是在他摘下眼镜，而下一次希望对女性的歧视有人能在如今被男性主导的世界里被看见，也希望女性不止可以成为附属，我们也可以拥有自己的故事。

一部新电影。

讲的是黑人伯纳德·盖瑞特的经历。

他最早是擦皮鞋的，后来在休斯敦开了一家公司，然后经营房地产，然后当银行家，然后在监狱里工作了三年，然后拍电影。

影片描述的是上世纪60年代，当时的美国总统约翰逊属于内战内行外战外行的那类领导。

在越战打的焦头烂额之际，在国内则大笔一挥，签署了著名的民权法案，在法律上否定了种族歧视。

这使得美国黑人长达一百年的抗争终于有了结果。

然而，仅有法律是不够的，种族歧视的惯性依然强大。

在影片中，那位白人老妇女看到黑人在装修她所在的房屋立刻怒不可遏；在伯纳德的德克萨斯老家，一个黑人鞋童号称“只为白人服务”；当伯纳德和乔尔步入他们自己买下的银行时，引来四周顾客的惊诧，全体向他俩行注目礼，好像在观赏两个怪物。

影片所描述的故事就是在这样的背景中展开的。

这是伯纳德在洛杉矶和他的朋友乔尔成功的经营房地产的故事。

他们俩人的性格迥然不同。

伯纳德不苟言笑，注重专业知识，有点理工男的味道。

而乔尔则久混江湖，对黑道白道的各种潜规则门儿清。

他们俩人在一起，可谓珠联璧合。

乔尔对伯纳德的分析是：“我知道你既聪明又有野心，也是一个充满愤怒的人，只是没有表现出来。

这种愤怒再好不过了，激励自己之余，也免于成为被攻击的靶子。

”他们就是带着这种野心和愤怒，在相对开明的洛杉矶成功了。

可是，正如乔尔所说：“人有钱后就会变。

”伯纳德开始膨胀，竟然想到当时种族歧视最严重的德州去发展自己的事业，结果碰的头破血流。

那位胖参议员对其中的原因很清楚：“只是后来你决定去扰乱德州的社会秩序才会沦落到这个地步。

”反种族歧视就是扰乱社会秩序，这在当时的美国是再正常不过的逻辑了。

说到种族歧视，这已经是个老话题了。

影片中的乔尔说过：“仅仅是知道这一点，就足以展露出人性最黑暗的一面。

”确实是这样。

在美国有过贩卖黑奴的历史，那些黑奴曾经遭受过白人奴隶主的虐待和摧残。

即使在林肯发布《解放黑奴宣言》之后，没有了奴隶，可是多数黑人仍然只能从事低下的为人所看不起的工作。

白人的优越感，使得他们天生就看不起这些出身卑微的黑人。

不仅在美国，印度的种姓制度，希特勒的纯种雅利安人的理论，都反映出了人性的黑暗。

在咱们这里，虽然没有对肤色的歧视，但是那种文化歧视和地域歧视，不也是无处不在吗？

说到根源，我的看法是人们天生的一种品格，即以“我”为标准看待世界看待他人。

凡是和“我”不一样的肤色、体貌、性格、行为都会有一种隐隐的不适，推而广之，由此逐步发展为对他人对其他种族的歧视和对抗。

由个体的歧视发展为社会的歧视。

影片中，那位房产经纪人巴克也因为顾客视他为“狡猾的爱尔兰人”感到些许的自卑，而伯纳德也因为妻子尤妮亚可以冒充清洁工而自己绝对不能而遭到妻子的指责：“我是个女人，对吗？

你这番话，跟一个白人告诉你，身为黑人不要介意尊严遭到践踏有什么分别？

”可见，人们在灵魂深处都有这种歧视他人的观念存在。

这种观念的消除，有待于社会的进步和人们理性的完善。

我们生活的这个世界，五彩缤纷，各具形态。

在人类社会中，尽管肤色各异，生活环境不同，但互相之间都是有意识有思想的生物，都是一个鼻子两只眼的人。

谁也不能自诩比他人高尚优越。

在上帝面前，人类都是他老人家的子民。

一旦发生灾变，能登上诺亚方舟的，未必就是白人，更未必就是商界精英和政界领袖。

影片中，伯纳德在法庭上陈词：“美国独立宣言写明：人皆生而平等。

主张建立一个和谐社会，人人都得以平等的受到法律保护。

这是一个伟大的目标。

但我们心知肚明，对许多百姓来说，这是个谎言！

你们为什么硬要将某个种族排除在美国梦之外？

”此时的马丁路德金同样在陈述着“我有一个梦”。

时至今日，美国的现状有了些许的改观，人们已经不敢公开表示种族歧视，然而，那种隐藏在白人骨子里的卑劣意识仍然在暗暗的涌动。

理性的启蒙道路仍然是漫长的。

在入狱前，伯纳德对妻子尤妮亚说：“我们两个黑人不应该这么早买下德州的银行。

”尤妮亚却说：“也许你现在买是正确的选择。

”这令伯纳德不解。

尤妮亚接着说：“看看你今天的成就。

该有人让一切被看见了。

这样才能做出改变。

”是啊，所有的公平正义的实现，都需要有一批先行者们披荆斩棘，开辟出一条前人没有都过的路。

用自己微薄的力量去抵御那些貌似强大的恶。

即使他们满身伤痕，遭遇失败。

他们仍然应该获得人们的钦佩和尊敬。

影片的故事性很强，叙述也非常流畅。

在镜头的运用上，可圈可点。

例如，当马修在酒吧时，那个女招待恰好是马修曾经的同学。

这时，镜头用了浅焦距，马修为实，女招待在后面是虚。

我们看到马修静静的坐在那里冥思苦索的同时，也朦胧的看到女招待在远处犹豫要不要和马修搭话，先是搓手，后来她双手一合，似乎是下了决心，于是走上前来和马修搭讪。

这种镜头叙述的方式，反而比用长焦距更吸引观众。

因为在观众眼里，更关注的不是静态的事物，而是动态的表现，这也是编导希望观众关注的地方。

本人评分：7.5。

还是再重复一遍吧：这不是影评，仅是个人观感。

在逆境中做一番事业，需要的是的敢想敢做的野心，孤注一掷的勇气，小心谨慎的思维和能进能退的格局。

电影主人公伯纳德是出生在德州的黑人，或许是出生卑微到尘埃所以才会越发感恩发生的一切,或许是体验过自己成功的不易和心酸所以才会义无反顾地帮助和自己曾经一样境遇的人。

电影主体想要展现的是黑人在面对种族歧视的反抗，当然，他们所做的努力也被这个世界的善良与温柔所看到，但是在种族隔离制度下黑人生活的不易依旧让人动容。

“尊重是很昂贵的东西，为此冲下悬崖也在所不惜”因为肤色的原因，他们无法正面进行商业活动，最后只能培养白人马特代为出面，而他们只能在幕后运筹帷幄。

伯纳特作为黑人去银行是无法受到接待的，但是面对不可理喻的拒绝接待理由时他为自己留下自尊，默默走开，冷眼相看，将自己心中的怒火藏在冷静理智的外表之下，大胆做梦——决定买下银行所在的大楼。

无能的人才会将情绪表现在脸上，保持微笑保持神秘，别人就会看不透你，看不透你才会不敢轻易看不起你。

你要悄悄努力，多在台下做文章，这样当你登台，当舞台的聚光灯只为你而照亮的时候，才能惊艳所有人。

没有人的梦想是遥不可及的，遥不可及的的永远是还不够格的自己。

十年前的努力里可以看到你现在的样子——伯纳特13岁的时候的时候作为擦鞋匠，就有目的的听取一些金融大鳄的交谈，甚至躲在办公室外面不断学习金融知识。

我觉得这个细节我学会了首先没有目的的学习就是浪费时间，没有目标的生活那只能叫度日。

种一棵大树最好的时间是十年前和此时此刻，但是没有那么多十年能够让你挥霍。

其次我们应该要怎么看待尊严。

自尊心太强是没有办法在这个快节奏的社会活下去的，成年人的崩溃往往就在一瞬间，但是藏起来的崩溃才是成熟的成年人应该要学会的，每个人都活得不容易，但是他们都在抗争，你怎么能输？

当然自尊应该成为自己最后的底线，不允许让别人随意践踏应该是对自己最基本的尊重，一旦触发，我们应该要有即使飞蛾扑火但也要殊死一搏的决绝，至少，我们不该被自己看不起。

每个人都处在自己人生的半山腰，往下看会有很多人在仰视你，但是望上看，又会有很多人在俯视你，所以只有平视，才能有最好的状态。

尊重是很昂贵和难得的，但是我们每个人都在以自己的方式追求着，哪怕是飞蛾扑火，哪怕是粉身碎骨。

“如果改变这么简单，早就有人成功了”虽然这句话单独看很突兀，但是追去人人平等的路上，就是需要有人怀揣着这样的信念，前赴后继。

但是，我想说的不是什么要持之以恒。

这句话是伯纳德的妻子和他说的话。

一个人的格局不会因为你是什么学历什么阶级什么肤色而决定的，一个人的气质里藏着他看过的书，经历过的事情，和遇见过的人。

初入金融圈三个月的白人合伙人马特，如果没有两位黑人的悉心教导和掌控全局，他绝没有现在的社会地位和薪资报酬，但是在妻子的煽风点火下还是选择出卖队友，结果是因为白人他可以全身而退但给伯纳德和乔带来就是前半生的资产瞬间蒸发和牢狱之灾。

首先，我能确切的感受到两位妻子的不同，格局的大小。

在一段真正良好的关系中，两个人应该是要可以一起成长，互相扶持只为最后能在顶峰再次相遇。

真正良好的相互陪伴，不是一味的无脑附和，而是能够切实给出自己的见解；是帮助自己的另一半看清未来的路，时刻提醒不要忘记初衷，而不是把自己不切实际的欲望加到另一半身上而丝毫不管他是否有能力独当一面。

其次，永远不要高估人性，独善其生才能没有软肋，需要的不是朋友成群，而是即使一个人也要拥有千万人马的气场。

我们要尊重的是即使在桎梏中也依然不忘记飞翔的人，向阳而生的人没有高低贵贱，最怕已经习惯了被边缘化，而忘记了自己同样拥有的翅膀。

博爱不应出于同情心泛滥，而是出于那些知道即使自己会被伤的血肉模糊但是依旧想用力撕开黑暗的人真的值得。

一部非常不错的剧情片，讲述了上世纪五六十年代在美国部分州仍在实行种族隔离政策的情况下，一名非常有头脑的黑人，以一名白人作为“替身”成功收购美国两家银行成功逆袭的故事（虽说片尾结局展现的是黑人的财产被美国联邦政府没收，但是也有提示，事发之前，黑人夫妇已经在白人“替身”的帮助下转移了很大一部分财产）;整部影片没有什么惊险刺激的动作场面，但是依旧吸引人看下去，表明拍摄水平很高;另外，特别说明一下，我这次看的是港版简体中文版，部分语句翻译别扭，但是即便如此，依旧可以搞清楚整部影片剧情的来龙去脉，还找到了一些谍战片的感觉，表明该片剧情条理清晰，剧情引人入胜;原本打算给予五星评价，但是观影完毕，根据部分影评发现该片部分情节与当年的事实严重不符（当年片中男主角离过婚，第二任妻子应该是黑白混血，外表看起来是白人，男主角之所以取得成功，这位妻子功不可没;可片中没提离婚这事儿，并且把男主角第二任妻子的功劳全都“搬”到了第一任黑人妻子的身上;当然，在当今欧美“黑命贵”的“政治正确”大环境下，如果剧本不这样写，在国外上映后可能会骂声一片，甚至可能遭遇严重抵制而无法正式上映）决定扣减一星，但是四星评价对于这部电影而言是实至名归;最后说一下，本人已经更新根据大陆习惯翻译的简体中文超高清版，有机会可能会再看一遍;只是因为平时特别忙，下次再看有可能是几个月、几年甚至十几年以后了。

文/梦里诗书真实事件改编，《银行家》始于两个黑人资本家在上世纪美国种族歧视的大环境下无奈扶持普通白人联合创业，这是一个本有着鲜明题材，张力十足的故事，但遗憾的是电影却将这样一段反种族歧视的传奇，在流水账般的叙事下拍成了一部平淡无奇的命题作文。

众所周知，美国种族歧视的顽疾根深蒂固，即便在今天的美国仍旧充斥着很多隐形歧视，而在二十世纪中期，黑人身份在美国更是处处受限。

电影的主人公伯纳德从小从给人擦皮鞋起家，虽然凭借自己的金融天赋赚取到了第一桶金，但因为他是黑人，却很难在以白人为主的资本市场中获得更多资源，而他与同样是黑人资本家的乔组成了搭档，两人突想奇招，雇佣一个白人来代替他们的身份，扮演行业大佬，于是被相中的白人马特，经过三个月的训练，从一名普通工人摇身一变成为了两人在上流社会的代言人。

电影最为出色的一幕也正在于此，两位黑人与一位白人如何一同联手，收购了位于市中心核心位置的银行大厦。

伯纳德的金融天赋，乔的沉稳幽默与马特的演技，三人合谋的设计，使三人成功以合理的价格完成了一件在当时看来完全不可能的收购案，但这场收购案，仅只是支撑起了电影的前半段，在后半段的银行收购上，《银行家》仿若失去了它的锐气，变得保守无趣了起来。

其实面对这样一个故事，无论是从伯纳德如何在只给黑人提供下等工作的美国攫取到第一桶金，还是围绕两个黑人资本家的发展困境来展开，都足以找寻到新的张力，但电影叙事节奏却缺乏有效的把控，这不仅在于《银行家》将伯纳德创业如何赚取第一桶金的经过一带而过，使这一主角在第一时间并没能鲜明立体的呈现咋观众面前，后段剧情叙事的流水账，也令电影中所有人物变得越发脸谱化。

正是碍于这一问题，电影最后，法庭之上伯纳德的发言本该成为全片的点睛之笔，但是这段高光时刻的表现，在我看来尚且不如马特收购银行大厦时的谈判来的更具张力。

电影的收尾明显能感受到导演最后是仓促，甚至于是模糊的，《银行家》从中段开始出现的后继乏力，愣是将反歧视的创业励志变成了节奏舒缓的平权电影，前后强烈的割裂感，使这部电影缺少了抗争意识，淡化了资本市场的残酷，自然也就冲淡了观众对电影的共情。

时至今日美国黑人在资本界仍旧没有多少话语权，这正如同电影从一剂反映美国种族歧视问题的猛药，到一碗点到即止的平权鸡汤，虎头蛇尾的剧情，使电影虽然有着反种族歧视的呐喊，但它却以一种最为平庸的方式表现了出来。

生来是蝼蚁，偏要撼大树……这部真实事件改编的《银行家》，背景为五十年代的美国，两名黑人企业家为了突破种族歧视的藩篱，雇佣白人替自己出面经商，一路瞒天过海建立商业帝国，最终促进种族隔离制度变革……不过与其说是商业片，倒不如说是一部励志片因为在长达两个小时的电影中，你每看多一分钟就会多一分感慨，三位漫威的主演不仅让我们从影片中学到有意思的金融知识，也让人感受着活力与温情，还有对人性的思考绝对是一部“值得走进电影院看的电影”，一部商业版的《绿皮书》

2019 年，我就开始关注这部电影，当时噱头很足，Apple 第一部原创电影，还是很值得期待的。

只是不知为何，19年底未能如期上映，后来在 Apple TV 中，也异常低调，在我念着念着的过程中，也就淡忘掉了…直到 2021 年底，这部影片在中国院线正式上映，2022 年被关在上海，才有机会再次看到。

电影无比精彩，非常主旋律、正能量的励志故事，很 Apple。

观影结束，搜了搜这个故事背后的真实历史，却又感慨万千，完美的楷模式“时代英雄”，只存在于电影艺术之中，亿万富豪的真实家庭生活，远没有电影中这般美好和政治正确。

影片中自立自强的穷小子Bernard Garrett，第一次见到他的富二代合伙人 Joe Morris，对其花天酒地“花花公子”式的生活，嗤之以鼻、无比唾弃。

事实上，影片中他那个天真无邪的小儿子，现实生活中电影的联合制作人，行为可能要比电影中的 Joe 恶劣一万倍。

电影中的那位黑人妈妈，为了老公的事业奉献了一切，现实中的她，却不得不接受婚姻的破灭，Bernard 再婚，迎娶了一位白人女性。

再婚后的 Bernard，又生了两个女儿，这两个妹妹，在电影上映前，公开指责电影歪曲事实，将她们母女三人排除在外…而更为严重的指控是，这位同父异母的哥哥，曾长期对两位妹妹进行性侵…而这一严厉指控产生的负面新闻，便成了这部电影在 Apple TV+ 延期上映、甚至销声匿迹的原因了吧。

本质讨论的还是黑人的权力。

一个黑人小孩，从小机敏过人，在银行门口给白人擦鞋，顺便听他们聊天，以此学习金融知识。

在德克萨斯这个种族歧视严重的地方，他总幻想着自己能够像白人一样站着挣钱。

在他搬到LA后，他的目标就是买下一栋楼，然后翻新出租，以此获利。

但是因为黑人不能参与买卖，所以他和另一个白人合伙，五五分成，他做background research，看定目标，白人替他出面签合同，两人的生意顺风顺水。

不幸的是，白人突发健康意外死了，白人老婆就要把全部资产霸占。

小黑没地方说理去，因为这本来也是桌面下的生意。

于是小黑决定再培养一个白人傀儡，教他打高尔夫、吃西餐、算数，等一系类，让他速成谈判高手。

在这位新白人的帮助下。

一个有野心有脑子，一个有钱，两个黑人+一个白人，几乎把洛杉矶的值钱底盘买了个遍，甚至已经和总统合影了。

但是当小黑回到德克萨斯看老父亲时，那里的种族歧视仍然严重。

银行门口的黑人擦鞋小孩，只给白人擦鞋，路边的喝水装置也分颜色，黑人无法得到贷款发展生意。

于是小黑想要改变自己的家乡，在老家买下一家银行，偷偷贷款给黑人。

同时，他们的白人傀儡，在老婆的怂恿下，不再甘当傀儡，而是要当合伙人，要拥有一家自己经营的银行，但是他还不够成熟，很快露出了马脚。

他被原银行的主要继承人跟踪，发现了和小黑的勾当，然后又用律师掉包，卖给他一些不良资产，很快他们就被国家机构查封了。

法院机构给小黑两个选择：坐牢，并且个人财富全部充公。

或者，承认法律有漏洞，免除他的罪，这样司法机构就有时间修改法律让黑人不能再开银行。

小黑认为这是一个巨大的种族歧视，黑人不能获得贷款，不能经营银行，这件事需要被打破。

于是选择坐监狱，同时也是又一个轰动的、有影响力的案件。

他的个人努力最后带来了“住房反歧视法”的出台，在住房上，不再有人种限制。

虽然失去了自己的财富，但是为自己的种族争取了平等，他很开心，是一个表面规矩，但内心充满反叛的革命者。

周末补看了《银行家》，一部疫情期间被忽略的好片。

改编取材真实事件，相比同类型《绿皮书》，以黑人视角控诉种族歧视更加触动人心。

选电影《The Banker》OST里一首《Get The Books》作为本文BGM。

故事从两位黑人创业者Bernard和Joe说起......1. 商业嗅觉有一种财商叫商业嗅觉。

说起商业嗅觉，不得不提“股神”巴菲特最近豪掷百亿购入石油股。

据SEC披露信息，3月1日至3月16日，伯克希尔哈撒韦公司共斥资超过350亿元加仓西方石油公司。

巴神从乌克兰危机嗅到石油增值的敏感度远超国内9元油价的告示牌。

正如马克·吐温所言：“History does not repeat itself，but it does often rhyme.”20世纪50年代的美国，当Joe问Bernard何为涉足从碰过的银行业时？

Bernard理性十足地回复，因为银行借贷与房地产有关。

嗅到商机后，Bernard果断瞄准目标——LA市最高的办公楼Bankers Building。

他实地调研了房产Owner背景，大厦面积、租金、租户和空置率情况，并测算出未来收益和回收期，决定要买下这栋大楼。

但按美国当时的种族隔离歧视政策，Bernard无法以本人身份去和这栋大楼的白人所有者谈判，于是他们找了个白人小伙Matt，一个连卖冰激凌都亏本对金融一无所知的真“小白”来表演台前，两位创始人则伪装成门房和司机在幕后操控。

经过一个月金融公式轰炸速成的小白，虽然在高尔夫球场能打出小鸟球，但其死记硬背的数字空壳却埋下了隐患。

2. 金融人守则在这部电影里，我们重温了商业地产的估值模式以及并购策略。

一栋大楼的收入来自于每平米的租金乘以面积，其中关键点是要考虑空置率。

空置率在谈判的时候是个亮点，Bernard通过蹲点，计算傍晚办公楼亮灯房间来反推空置率大概在8%左右。

金融人守则一，实地调研。

另一个知识点是建立在货币时间价值理论基础上的资本化率。

因为未来各个时点的预期收益不具有可比性（现在的1元不等于5年后的1元），必须把它们换算到同一时点（5年后的1元相当于现在的？

元），才能进行比较，即投资者在一定时间内投资一定数额的资金应该实现的回报。

在评估房产价值时，投资者要选择一个恰当的投资报酬率作为折现率，把未来不同时点的预期收益折现到估价时点，这个折现率就是房地产投资的资本化率。

资本化率用来估值，收购时还要考虑地产的增值溢价率。

金融人守则二，专业过硬。

金融人守则三，经营合规。

对商业规则要有敬畏之心，专业技能之外相关法律条文也得烂熟于心。

比如当时联邦政府规定银行单笔贷款不能超过银行实收资本的10%；不同规模银行的贷款期限规定也不同，不要等到政府稽查员上门审核时才追悔莫及。

金融人守则四，终身学习。

时间是检验真知的唯一标准。

表演得像一位银行家和就是一位银行家，本质不在肤色而在大脑。

短暂的背诵只能蒙混过关一时，学习历练真实经营的规则场景，才能走得更长远。

3. 社会责任影片高潮来自Bernard被起诉欺诈，在法庭上的一段慷概呈辞。

比控诉种族歧视的平等民权更为震撼有力的是揭开实现“美国梦”的真谛。

向德州黑人阶层提供小额贷款，帮助他们创业置业摆脱贫穷，可以追溯为社会回馈，或者叫企业家精神，关注弱势群体实际上是一种社会责任，人文情怀。

回到影片开端，那个在德州街头为白人擦鞋的黑人小孩，听见高谈阔论租金收入，躲在窗外记录现值公式的一刻，无意之间种下的一粒种子，也可以长成参天大树。

生来是蝼蚁，偏要撼大树。

的确，我们不应该将这份卫护世界的能力轻易交给他人，而忘了自己也拥有一份力量。

今日春分，祝好2022年3月20日 北京

The Banker是部层次丰富的电影。

反映美国那个特殊的历史时期中种族歧视和偏见的电影非常多，很多人对片中揭露出的社会不公、电影故事的剪辑编排、角色的演绎和塑造都做了深入的探讨；本片较为独特的是，所讲述的故事发生在金融领域，片中涉及到的金融学，也很有意思。

本片的大交易一共有两桩，第一桩是收购Bankers Building，第二桩是收购猎鹰家乡的两家银行。

本文只解析第一桩交易，因为里面涉及了很多数字和计算，相信通过本文浅析，能带来一些不一样的理解。

Bankers Building有14层楼，商业面积119,000平方英尺，是当时LA市区最高的办公楼，被誉为是该地区建筑群皇冠上的宝钻。

猎鹰对The Bankers Building做简介通过之前的剧情我们知道里面驻扎的都是包括银行在内的金融机构，一直不待见猎鹰的银行Mid City Bank就在大堂1楼。

烦人的Mid City Bank在1楼猎鹰因为之前合伙人突然亡故，被前合伙人的妻子和客户经理Reed搞得很惨，激起了翻身做主人的念头，找了神盾局局长和小蓝兽组成了漫威买楼小分队（就喜欢串戏，Nicholas Hoult演过X-men的Beast），开始了大手笔的买买买。

可惜小蓝兽不如在X-men里，虽然也很聪明，但是在这个世界里九年义务教育没毕业，猎鹰只好手把手从基本的数学教起。

我们也跟着猎鹰老师一起学学怎么给大楼估值。

首先要简单介绍一个非常重要、而且是估值核心要素的概念——资本化率，Capitalization Rate，简称Cap Rate，你可以简单理解为收益率。

猎鹰老师先提了另一个概念叫乘数Multiple，是个过时的老概念，用以计算几年收回成本，比方花300,000投资买楼，每年净收入30,000，那乘数就是10，10年收回投资。

乘数和资本化率资本化率其实就是乘数的倒数，30,000/300,000=10%。

不仅买楼，各种利率在各类金融资产的估值里都举足轻重。

关于资本化率，本文后面还会有一些分析。

资本化率Cap Rate那么有了资本化率，我们怎么对一个楼盘进行估值呢？

电影里虽然没再讲解，毕竟不是CFA教学片，但是通过猎鹰老师临时加戏给培训了1个月的小蓝兽出的模考题里我们基本可以推断出需要哪些要素、进行怎样的计算，可以对一个楼进行估值。

加戏出题模考这个计算过程如下，我们暂称其为基本估值模型，其中，绿色为应用题的给定条件，白色为中间计算步骤，蓝色为计算结果。

要注意，年总收入不能直接用于计算价值，必须用空置率进行调整，再扣除运营成本、获得净收入之后，才能最终通过资本化率得出资产价值。

显然，通过我们的模型计算所得与片中的结果是一致的，小蓝兽也毕业上路了。

基本估值模型接下来就是实打实地跟老房东雷诺进行谈判了。

不过在此需先说明两点，因为谈判过程中有很多你来我往，我们仅对片中出现了最终结果、或者对剧情有重要影响的估值进行建模；此外，我在计算过程中发现有些数字与电影中的数值有零头上的出入，具体原因不明，但是大数是一致的，出于不影响剧情理解的考虑，就不要在意这些细节了吧。

进入正题，首先是老房东开场先虚晃一枪，说了一堆有利于自己的数字，开了一个高价。

第一次开价相应的计算过程如下。

这里需要说明3点：1、由于二者的谈判是基于每平方英尺单价的，为了之后计算的展示方便，所以加了两行初始条件——单价和面积，面积是基于上图中年总收入/单价倒推得出的（注：此处面积是实际计算面积，可能还有月份，仅为了计算简便做简单统归，与之前猎鹰做简介时说的商业面积没有直接关系）；2、因为后面双方谈判中，空置率直接在单价层面调整掉了，意味着不需要对总收入再进行调整，所以“空置率”和“年总收入（调整后）”两行直接删除，下同。

3、这里就出现了零头上的出入，影片中估值多出了80，导致最终收购价也多出了100，原因不明，如有高人可留言讨论，下同。

第一次开价估值计算过程我们小蓝兽必定不能要啊，哪儿能你说多少是多少，买楼跟买衣服一样一样的，总要来个讨价还价的，于是双方开始了扯皮：蓝：别胡扯，我知道你才15美分一平（方英尺）。

就算是平均18美分，（总收入）也就245,592，但这不重要，除非你把租赁协议都给我看，否则我就得按15美分算。

雷：15太低了。

蓝：15很好了好么！

尤其如果你还要算上空置率的话，至少有9%！

雷：没那么多。

蓝：我数出来可有12%哦（注：是猎鹰花了一天在傍晚根据亮灯数量数出来的，这DD水平简直跟浑水做空瑞幸一样）。

按那么高的空置率算，你每平也就13.5美分好么。

雷：我们总能找到租户来填坑的。

蓝：我们就算16美分一平吧，妹坑你吧？

按10%的资本化率算，价值1,383,000块钱。

但是10%的资本化率当然太低了，我跟我合伙人做的交易都是12%的，那就是1,152,533块钱。

讨价还价这里小蓝兽在讨价还价过程中其实报了两次估值，计算过程分别如下：

还价：一顿操作猛如虎其中，按10% Cap Rate算出的数字比影片里又多了40，暂且认为是忽略零头的结果吧。

可以看到，通过小蓝兽的一顿生猛操作，硬生生把估值拦腰砍掉了一半还多，究其原因，一是砍了单价，一是把Cap Rate拎高了，足见利率这东西多么重要，有四两拨千斤的效果。

提高Cap Rate，意味着投资人要求更高的收益水平，毕竟买其他楼都能赚到12%；反过来，在收益和其他条件确定的情况下，要求提高收益率，必定要压低初期投资额才能达到。

所以直观地看，高Cap Rate对漫威买楼小分队有利，而反之则对老雷有利。

言归正传，这下老雷不淡定了，也开始见招拆招：你看看，市中心风险是很低的，12%不需要的，我要10%的。

影片叙事这时候转回了谈判前小分队的预演。

鹰：老雷他肯定要咬住10%的Cap Rate，我们绝壁不能答应啊，他还要25%的溢价呢（注：收购有一定溢价是正常的，以补偿卖家的其他额外支出包括法律税务等方面费用、促使卖家交易，但25%真的好高啊）。

但是你也要让谈判继续下去，所以我要你记住10.5% Cap Rate下的估值，但是25%的收购溢价也还是超级高的。

预演谈判这时候小蓝兽脑子不够用了，猎鹰直接帮他脑算了，计算如下。

电影里的数字应该是抹去了估值的零头，按照1,317,000那么收购价便是1,646,250了。

猎鹰脑算既然价格还是高，猎鹰设计最后让小蓝兽给老雷来个选择题玩玩（Neo：又来？

）。

蓝：你要是一定要把这楼放在10%的Cap Rate下估值，现在市场那么好，我们大可以在别的地方赚到12%，那么我们肯定不能让你直接拿了25%的溢价高高兴兴回家。

这样吧，我给你两条路走，11%的Cap Rate给你25%的溢价进账，或者10.5%的Cap Rate但是你拿不到25%了，只能给你18%的溢价，你自个儿挑吧。

诶！

不能让你伙计帮你算了，否则没意思了，知道你自己一时半会儿算不了，你直接选，玩儿的就是心跳！

（其实老子我也没法算，我作弊事先都算好背下来了嘿嘿）。

两个选项，玩个心跳因为这里小蓝兽玩儿了把阴的，没把数字直接报出来，我用模型计算了两个选项的最终收购价如下：

泥萌都算不了，我来算通过计算，显然选择前者价格更高，对老雷更有利，但是可惜老雷自己算不了，赌错了，选了后者。

我选蓝色药丸儿蓝：你少拿了17,000哟。

恭喜我，你答错喽老雷还是很佩服的，虽然不知道小蓝兽其实作弊了，所以问了一句自己选的估值多少，答1,554,060。

再说明一下，如果内在估值按猎鹰的计算抹去零头、即按1,317,000计算，则收购价数字是一致的。

开心最后再搭上个大桌子，完美！

你这桌子要不一起卖我吧嘻嘻至此，这一桩交易就算基本结束了。

电影对这一交易环节表现得很精彩，既有生意场上的交锋，针尖对麦芒，也有暗地里的小心思小伎俩，让人拍案叫绝。

我们可以看到，在各种交易的成功背后，需要付出努力去获取充分的信息，比如精确的租金、空置率这些基本要素，也需要临场时具有针对性的过招，比如双方就死抓Cap Rate这一对估值影响的关键。

最后也希望我的这篇浅析，能为观影者带去更多的理解和回味。